L’investissement immobilier

L’investissement immobilier est surement l’investissement préféré des Français. La situation actuelle est favorable pour réaliser ce type d’investissement avec des taux d’intérêts qui sont bas, ainsi le coût de l’emprunt finançant ce type d’investissement est très faible. A cela s’ajoute le risque d’inflation dans les mois à venir entrainant de ce fait, une possible augmentation des prix de l’immobilier.

Une fois votre investissement immobilier réalisé, une question se pose :

Sous quelle forme dois-je louer ce bien immobilier ?

La location peut être réalisée sous 2 formes, présentant des différences notables. Il s’agit de la location nue et de la location meublée.

Un décret du 31 juillet 2015 détermine de manière précise l’ensemble des éléments nécessaires pour que la location soit soumise au régime du meublé. Le bien doit notamment comprendre des plaques de cuisson, des luminaires, de la vaisselle, un réfrigérateur… La rentabilité associée à ce type de location est plus importante. Cependant, une vacance locative plus récurrente est aussi à prévoir. En effet, ce type de location s’adresse davantage à des étudiants qui sont souvent très mobiles.

Les différences d’un point de vue fiscal

Le choix entre ces deux types de locations a des incidences d’un point de vue fiscal. Les revenus des locations meublées relèvent de la catégorie des BIC tandis que ceux retirés des locations nues relèvent de la catégorie des revenus fonciers.

Le principal avantage de la location meublée d’un point de vue fiscal réside dans la possibilité de déduire des charges d’amortissement du résultat imposable, tout en bénéficiant dans le cadre du LMNP[1] du régime d’imposition des plus-values des particuliers lors de la revente. Ainsi, tout au long de la détention du bien, le résultat dégagé sera nul ou très faible. Par conséquent la fiscalité le sera aussi.

Exemple :

	Location nue	Location meublée
Prix d’acquisition	150 000€	150 000€
Loyer annuel	6 000€	6 000€
Charges	1 000€	1 000€
Intérêts	900€	900€
Amortissement sur 20 ans	-	7 500€
Résultat imposable	4 100	-3 400
Impôts (TMI 30%)	1 935€	0

La location nue est quant à elle bien souvent associée à la défiscalisation. Un certain nombre de dispositifs se sont succédé (Scellier, Duflot, monument historique, Malraux, Pinel…). L’investissement dans une location nue peut être une source de réduction d’impôt importante. Elle constitue une opportunité pour les personnes souhaitant à la fois réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Imputation du déficit

Des points de divergence existent aussi en ce qui concerne l’imputation des déficits. Un certain nombre de charges sont déductibles du résultat imposable, on retrouve notamment :

Les frais de gestions
Les dépenses de réparations, d’entretiens et d’amélioration
Les primes d’assurances
La taxe foncière
Les intérêts d’emprunt
L’amortissement du bien (uniquement pour la location meublée)

L’ensemble de ces charges peuvent engendrer un déficit. Son imputation ne sera pas le même selon le type de location.

En ce qui concerne les revenus fonciers, le déficit dégagé (hors intérêt d’emprunt) au titre de l’année N sera imputable sur le revenu global de la même année dans la limite de 10 700€. Le surplus de déficit ou provenant des intérêts d’emprunt sera quant à lui imputable sur les 10 ans suivant la constatation du déficit. Les déficits issus d’une activité de LMNP peuvent s’imputer uniquement sur les revenus provenant de la même activité et dans les 10 ans suivants la constatation du déficit.

Synthèse distinction entre la location nue et la location meublée :

		Location nue	Location meublée
	Rentabilité	Moins importante	Plus importante
	Catégorie d’imposition	Revenus foncier	BIC
Micro	Conditions	Recettes inférieures à 15 000€	Recettes inférieures à 72 600€
Micro	Montant de l’abattement	Abattement de 30%	Abattement de 50%
Réel	Durée de l’option	Option pour 3 ans	Option pour 1 an
	Charges déductibles	· Les frais de gestions · Les dépenses de réparations, d’entretiens et d’amélioration · Les primes d’assurances · La taxe foncière · Les intérêts d’emprunt	· Les frais de gestions · Les dépenses de réparations, d’entretiens et d’amélioration · Les primes d’assurances · La taxe foncière · Les intérêts d’emprunt · Amortissement · Frais d’acquisition · Les travaux d’amélioration sont déductibles via l’amortissement
	Imputation du déficits	Imputation sur le revenu global de l’année du déficit dans la limite de 10 700€ (hors déficit provenant des intérêts d’emprunt) Imputation sur les 10 années suivantes pour la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt et de la partie outrepassant les 10 700€	LMNP : déficits imputables uniquement sur les revenus de même nature dans les 10 ans LMP déficit imputable en totalité sur le revenu global
	Plus-value	Plus-value des particuliers : Imposition au taux de 19% d’IR et 17.2% de PS Exonération d’IR sur les PV à l’issue d’une période de 22 ans Exonération totale à l’issue d’une période de 30 ans.	Si statut LMP l’année de la cession : plus-values des professionnelles Si statuts LMNP l’année de cession : plus-value des particuliers

[1] 2 statuts coexistent dans le cadre de la location meublée, le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP)